2010年8月11日-14日，2010博鳌房地产论坛在海南博鳌开幕。论坛邀请了樊纲、周其仁、陈淮、巴曙松、陈启宗、任志强、刘晓光、施永青、凌克等学者和企业精英参会，共议“新政下的中国房地产”。昨天下午，今典集团董事长张宝全针对商业地产发表演讲，他称商业地产已经实现从陪嫁丫头到抢手新娘的转变了。
以下为张宝全演讲全文：
各位朋友，下午好!我今天讲商业地产。中国地产前15年的繁荣我认为不会再出现了，中国就是因为在计划经济时代，没有商品房市场，当有这个市场后，到前几年为止已经差不多了。
第一套房已经基本满足了需求，现在我认为进入了一个换房时代。第一套房买完后，现在再买针对自己需求的新的一个根据自己需要的一个房。中国房地产动力是什么?我个人认为就是新的增长需求。新的增长需求一定会成为下一轮地产根本的动力。
今天我想讲商业地产。商业地产在房地产开始的时候就有了，比如社区的会所，包括一些酒店等等。中国地产有史以来，商业地产基本上就是一个陪嫁的丫头的位置。比如觉得这个地方没有酒店不好，能不能在规划里加一个酒店。
地产开发也是一样，把这个酒店作为小区配套，并不是地区需要的商业物业。我认为要统计数据的话，是非常严峻的。大部分配给地产组团这样的商业包括酒店，大部分可能都处于非盈利状态或者说依然是亏损的状态。
现在商业地产在今天会被大家重视的原因是什么?就是刚才讲的转型。地产商在新的形势下转型是什么?一定是从单一产品向多元化产品。
还有一个作为企业最重要的转型就是，我们要从单一的开发向开发加投资来转型。我们以前基本上盖了房子就去卖，在今天，如果盖的房全部卖掉，所挣的钱在今天来讲，投资回报率已经很低了。
以前用1000万做3、5个楼盘，今天可能要动用1个亿，回报率已经很低了。如果不通过上市解决资金支持的话，企业发展基本上是很困难。像北京拿一块地30、50亿是很常态的事。一个企业光一个项目，想发展的速度也是很难的。再加上中国经济发展很迅速，通货膨胀，也包括像前几年，正因为楼盘卖的不好，地价和房价的增长已经超出了我们开发利润，但是如果一个企业仅仅靠这一点来做的话，这跟赌博是无异的，也不太可能的。
但是有一个趋势中国经济高速增长通货膨胀，这一定飘浮在我们周围。这就带来一个企业在发展过程中，资产怎么增值保值。今天很多企业从单一开发向开发和投资结合。投资性的物业一定是以持有为原则。这一点大家都在探索。
今天讲一讲我们红树林酒店，可能有的人去过我们的酒店，有的人没有去过，我们从三年前基本上就对传统的民用建筑，住宅、写字楼、商业街就全部停止了，全部做的，像三亚湾红树林酒店，我们定义为度假目的地酒店。
一个酒店70万平米，50000间客房。像这样的酒店在三亚他可能是有度假酒店，但是实际上没有度假生活。度假目的地酒店就更像拉斯维加斯酒店，像这些就是中国新的增长需求。
中国目前除了行业转型以外，中国市场在消费上也发生了一个非常大的变化，就是中国现在已经达到人均3000美金的时候，消费里面发生了一个重大转型，这个转型就是从功能消费向体验消费，也就是所谓的文化消费。
文化应当是我们生产方式和生活方式的综合。比方在前几年我们喝咖啡，大部分买的还是瓶装的咖啡，但是今天这种现象已经很少，喝咖啡更多是在酒吧喝，已经不仅仅是销售咖啡给你带来的功能，更重要的是消费喝咖啡的方式，在什么样的空间、在什么样的环境里，这是中国消费转型很大的东西，这也预示着第三产业在中国发展的很迅速。
这些转型都是地产在发展中值得关注的地方或者说可能是我们新的理念。像以前那样的形势、态势我个人认为已经不太可能形成了。
现在在全国已经开业经营的像亚龙湾红树林酒店，包括青岛的红树林酒店、三亚湾红树林酒店，我们做这个产品的时候从投资量、销售量比以前做民用建筑多的多。
在中国没有上市的企业，依然可以拥有5000亩以上土地的可能真的很少。这个也是我们三年前就也在想怎么走。一种就是去上市，但是后来算算帐，也很累，你不停的做，不停的卖，固然也挣到了钱。
