如果真的有时空隧道，可以穿越到未来，让我们以历史的眼光回望当下，或许可以发现，2011年将是中国经济发展和现代化进程中重要的转折点。
2月14日，日本政府正式揭晓了期待已久的悬念，日本2010年全年的GDP为5.47万亿美元，比中国之前公布的5.88万亿美元大约低了7%，这标志着中国正式取代日本成为全球第二大经济体，也宣告了世界经济发展史上一个时代的结束。
这则重磅消息迅速引起了世界各国政商界的热议，尤以日本政府的发言最为有趣。日本经济财政大臣与谢野馨表示：“日本将不会与中国竞争GDP排名，我们搞经济不是为了争排名，而是为了使日本国民过上幸福的生活。”
的确，中国目前人均GDP已达4000多美元，刚好跨入中等收入国家水平。但GDP的增长并不代表综合国力和国民生活水平的同步增长，包括世界银行行长佐利克在内的中外专家纷纷警示，中国即将面临中等收入陷阱。
中等收入陷阱最早由2007年世界银行《东亚复兴》报告提出，指的是新兴市场国家突破人均GDP1000美元的“贫困陷阱”后，很快会奔向1000美元至3000美元的起飞阶段；但到人均GDP3000美元附近，快速发展中积聚的矛盾集中爆发，自身体制与机制的更新进入临界，很多发展中国家在这一阶段由于经济发展自身矛盾难以克服，发展战略失误或受外部冲击，经济增长回落或长期停滞，陷入中等收入陷阱阶段。回顾世界经济史，中等收入陷阱是许多崛起的发展中国家难以跨越的一道坎。
中国经济正站在这一关口，一方面是宏观经济体的快速发展，另一方面则是快速发展带来的社会贫富分化严重、过度城市化和就业困难等，中等收入陷阱典型特征已露端倪。而这也在悄然动摇着房地产业赖以发展的基础——即人口红利支撑的经济发展速度和以重商主义构筑的产业蓝图。
未富先老的挑战
过去13年间，未曾有过任何一个行业能像房地产业一样在深深地改变着中国的面貌与国人的生活观念和方式。展开这幅波澜壮阔的画卷，年均28亿平方米的开工面积、12亿平方米的竣工面积、3万亿元的产值，足以捍卫房地产业国民经济支柱产业地位。
当中国经济奇迹面临转型期和机遇期叠加时，房地产业也不例外地将面临发展基础的变革。这种变革不仅仅来源于人口红利的枯竭，更源于房地产去投资杠杆化的政策调整。
中共中央党校校委研究室副主任周天勇直言，“未富先老的人口结构将动摇房地产业既有的高速发展模式，经济与民生间摇摆的政策体系也将重构房地产业的未来版图。”
诚如斯言，中国科学院——清华大学国情研究中心主任胡鞍钢也认为，“人口老龄化不简简单单是社会现象，更隐含着经济增长的含义，适龄劳动力的减少不仅意味着人口红利的锐减，更意味着人力成本的攀升。”
据统计，2000年中国65岁以上老人占人口结构比重为6.8%，与世界平均水平完全一样，而到2009年，中国的老龄化比例已达8.3%，显著超过世界平均7.5%的水平。
更为严峻的是，财富分配不均的状况已使中国呈现出中等收入陷阱的典型特征。“收入分配不平等、城乡二元社会等问题已成为中国跨越中等收入陷阱必须应对的挑战。”胡鞍钢表示。
摇摆的功能定位
人口与财富分配结构的嬗变在重构地产行业的发展基础，同时，也在重构房地产业的边界。
“房地产业近年来表现出的高投资属性偏离了居住的本能，成为社会矛盾的集中点，这是宏观调控愈来愈密集、愈来愈严厉的重要原因。”中国房地产业协会副会长朱中一认为，“政府大力推进保障房建设势必会影响房地产的市场格局，房地产业的功能定位也面临反思和重新架构。”
的确，2010年以来，“国五条”、“国十条”，乃至近日出台的“国八条”，这些被誉为“史上最严厉调控政策”的节奏之频繁、力度之严厉都超乎房地产业界之想像，而保障房建设计划的宏伟也使众多房地产公司改弦易辙，纷纷试水保障房领域，种种表现无不表露出房地产业在国民经济中功能与地位的再定义。
“调整经济结构和转变经济发展方式无疑是要改变目前依赖高投资和高出口的发展模式，房地产投资占据固定资产投资的近一半，长远来看，中国经济势必要去房地产化。”国家发改委经济研究所发展战略与规划研究室主任王小广表示。
城市化的制度红利
面对日益混沌的经济前景，中国经济如何跨越中等收入陷阱？房地产业的救赎之路何在？众多专家纷纷将视线抛向了城市化。
“中国经济的崛起与工业化和城市化进程密不可分，特别是城市化将会成为中国经济跨越中等收入陷阱的重要助力，因为我们目前的城市化率仅仅才50%左右，可提升的空间依然巨大。”周天勇表示。
这一观点也得到了房地产业大佬万通地产董事局主席冯仑的认同。他认为，目前中国的楼市所处的阶段与欧洲战后头十年相似，中国现在人均GDP是4000美元，人均GDP从4000美元到8000美元还需要至少10年时间，中国城市化进程仍将是支撑中国房地产业的基础因素。
但胡鞍钢则警示，中国城市化进程正处于加速期，需警惕出现交通拥挤、公共服务欠缺、污染加剧等超常城市化现象，这都会导致中国掉入中等收入陷阱。
“城市化进程依然是房地产业未来的重要战略机遇，而把握这次机遇就需要房地产公司无论在战略路径上，还是商业模式、品牌建设上具备创新性，方能立于不败之地。”朱中一表示。
