挤到海外的需求

撩拨中国开发商心弦的，是来自中国的新移民，张玉良认定这是海外投资难得一见的窗口期，绿地要率先抢占这个市场。

从2008年起，中国私人财富增加的速度与规模，用世邦魏理仕研究部中国区执行董事陈仲伟的比喻就是让人“目瞪口呆”。

根据贝恩咨询与招商银行联合发布的《中国私人财富报告》（2009-2013）整理发现，中国亿万富豪的数量与可支配的财富总量，在过去4年时间里增长了4倍多。

截至2012年，中国有70万名高净值人士（可投资资产超过1000万元人民币），他们可投资财富达到22万亿；其中，4.3万名超高净值人士（可投资资产超过1亿元人民币）可投资财富总额则达到6万亿。

“把鸡蛋放在不同的篮子里”是常识，但由于国内投资渠道狭窄，再加上中国人特有的投资偏好，房地产依然是其最重要的资产配置方式。

2011年，楼市调控转严，地方细则出台，高净值人士做出了第一轮调整，其投资思路是转向持有商铺，或是直接投资房地产。

他们开始对国内住宅市场持观望态度，甚至减持住宅去购买商铺或是通过信托、基金等来间接参与房地产投资。但这些分散财富风险的手段，根本无法抵御政府“强有力的手”。

中国的高净值人士们一直密切关注产业环境变化。2012年末，新一届政府对房地产的态度已非常明晰：支持城镇化与保障性住房建设。同时，继续限制投资性住房需求：推动房产税等针对住宅持有环节政策，增加了投资性房产的成本与风险；约束信托、基金等高收益理财产品，房地产投资的渠道被进一步收紧。这一产业生存环境导致偏好投资房地产的高净值人群做出了新的选择。

“原先大家想的是‘创造更多的财富’。”贝恩咨询公司全球合伙人曾丽春告诉《中国企业家》，“但是在2013年开始，财富保障一跃成为首要目标。”

据曾丽春介绍，她们调查的样本中仅有10%左右的人会倾向于高风险、高回报的投资，绝大多数的高净值人士只追求稳健收益。但国内房地产已经无法提供这样的选择，住宅已经步入平稳增长时代，他们继续持有或是选择退出都会感受到政策阻力。

而在商业地产方面，“国内优质投资级物业的存量并不多。”蒲敬思对此毫不讳言。

所谓优质物业，如果以国际顶级物业作为参考的话，除去楼宇品质、建筑规模之外，还要看它能否吸引知名财团乃至跨国公司入驻。它们往往能够折射出一个城市的发展历程，承载城市历史记忆。

但在中国，鲜有物业可以达到这样的标准。充斥于各个城市之间商业项目的投资回报率并不高。即便在上海的核心地区投资一个物业，收益只能有4%-5%，但在纽约或是悉尼，则可能达到6%-7%。商业物业本身需要漫长的培育与运营期，但热炒之下价值已经被透支，估值远高于欧美的优质物业；在价格与产品质量上，都令人难以接受；而且，因为前几年的过度投资，中国二线城市的商业地产已经出现因过量供给而带来的风险。尤其是一些城市打造的新区CBD，其空置率令人咋舌。

新一届政府对房地产态度，对于国内的开发商而言，则是令住宅客户群进一步分化甚至分割开来。其中一端是刚性需求。城镇化过程中，数以亿计的农民身份将发生转变。他们将构成广泛的、以中低端产品为主的需求群体。

不过，城镇化若想成功推动，需要根本性制度变革，这就必须触及户籍与土地制度。这绝非一朝一夕之功。而且，上一轮大规模进军三、四线城市造成的供给过剩尚未完全消化。付出昂贵代价之后，开发商不得不重回“北上广”。然而，“北上广”高净值人群却在计划出走。曾丽春告诉本刊，“国内实业经营比以前更困难，他们不想那么累了，不想像十年前那样打拼。另外，他们对于国内的市场与法律走向非常不确定。”上述贝恩与招商银行发布的《中国私人财富报告》显示，国内已有70%的高净值人士在考虑或是已经完成自己、至少是重要家庭成员进行海外移民。

这部分人的出走将市场转移到海外。世邦魏理仕研究部中国区执行董事陈仲伟根据私人财富报告进一步做出估算。他认为高净值人群有可能把5%的可投资资产投向海外房地产市场。这意味着，中国高净值人群在海外投资房地产的规模可达1.1万亿。其中，亿万富豪手中的市场容量至少为3000亿。

不能放过这样的机会，国内的房地产开发商开始与客户一起出走。

新模式

7月，中国平安集团以2.6亿英镑的代价将伦敦地标性建筑劳埃德大厦（Lloyd’s Building）收入囊中。

劳埃德大厦由国际知名建筑师理查德·罗杰斯设计，建成至今已经有27年的历史。这座以高科技风格著称的大厦不仅是伦敦最为知名的建筑之一，同时还附有劳埃德保险公司近20年的租约，年租金高达1600万英镑。

这正是中国买家寻找的理想投资对象。在欧美，类似地标性建筑非常多。但在国内，极难有这样的案例出现。这主要是因为，少数如北京国贸这样的优质物业是掌握在开发商手中的。中国房地产行业尚未经过经济危机的洗礼，开发商自然不舍得卖掉，机构也没有接手的机会；至于那些充斥各个城市新区CBD之间、大量尚未运营发展起来的商业物业，它们却是卖不掉。

而国外情况恰好相反，顶级商业物业并非掌握在开发商手中。在欧美地区这样成熟的房地产市场上，沉淀下来的地标性建筑，大多由海外机构投资者持有，运营获利。

开发商在海外要参与完全不同的游戏，最初中国高净值人士投资海外物业以住宅为主，他们选择的城市为香港、新加坡以及悉尼等亚太地区门户城市，万科、碧桂园等房企也跟随自己的客户出海，主要以开发住宅为主，投资规模有限。

或许，开发商们也没想过中国富人阶层意愿转变如此之快。如今，随着转移财富、分散风险的意愿加强，一个理想的、可供分散财富风险“金篮子”的特点至少应包括：稳定经济、政治环境，更活跃的金融市场，和可以带来长期稳定现金流的项目。如在纽约、伦敦等发达地区的门户城市的地标性建筑。

是时候做出反思，并迅速参与其中了。“21世纪优秀的企业一定是全球视野，国际化。”万科出海时，王石在微博上这样写道。

房地产被认为是“本地化”的行业。业内看来，贸然进入不熟悉的国度，是很冒险的行为。也因此，万科在美国从一开始就选了与当地的龙头企业铁狮门合作的方式。

作为一个已经非常成熟的住宅开发商，万科的目的并不是像铁狮门学习如何在异地进行开发，而是如何进行资产管理，这显然是战略层面更深远的考量。万科与美国企业的合作，将使得他们能够成功绕过当地复杂税法的限制，在不用支付重税的情况下拥有项目的控制权。

虽然方式上与万科截然不同，但战略上张玉良与王石是一致的，他坚持绿地快速占领中国移民市场，更长远的用意是为集团的全球化开辟道路，“如果先把这个市场抢到手中，日后绿地参与全球市场会更容易。”

在海外，开发商们希望能够打通投资、融资双轨道。毕竟，两条腿走路才会走得更快、更稳。他们先是在香港地区搭建海外融资平台：万科收购南联地产（01036.HK），而绿地、万达也在香港分别购入壳公司盛高置地（00337.HK）、恒力商业地产（00169.HK）。

这种用巨额资金叩开海外大门的方式，只能是绿地、万达这样的一线房企才能依靠实力和品牌捷足先登。

值得一提的是，除去自主开发之外，绿地还找到另一种办法去实现打造金篮子的想法：资产置换。在董事长张玉良看来，北美和欧洲的资产估值正处于低谷，再加上人民币不断升值，这是难得窗口期。张玉良在采访中表示，目前海外优质资产估值大幅缩水，国内物业估值却处于高位，“这个时候就要拼命换。”他说。

在上文提及的绿地与西班牙酒店MELIA的资产置换中，这两个酒店项目位置良好，尤其是马德里酒店距离“皇宫边上300米”。张玉良表示，这两个项目如果在北京、上海，其资产评估价值应该在5万-6万元/平米。但受欧债危机等因素影响，其与绿地资产置换过程中的评估报价仅在2万-2.5万元/平米区间内。

“它的资产相当于缩水一半，不换的人岂不是傻子吗？”张玉良说。

拿下“金矿”之后，下一个关键步骤是如何把他们打造成“金篮子”。这一次，开发商们的投资计划正向国外成熟模式靠拢：在门户城市的核心地段，打造顶级物业，由自己持有运营。

不过，绿地、万达这样自主开发的开发商来说，他们也要面临各种挑战。陈仲伟告诉本刊，中国开发商在海外将首先面对人才问题。除非当地的精英能够确认企业将会长期留在当地进行投资，否则他们很难加入到中国的团队之中。就算开发商决定长期留在当地进行开发，也要付出远高于市值的薪酬才能吸引人才加入。

“在国外，最大的困难就是核心人才的缺乏。”张玉良并不否认这一点，“但仅就我个人而已，我觉得市场是最难把握的。”

另一个需要考虑的因素则是资金安排。张玉良对《中国企业家》表示，绿地海外投资所需资金，将主要在海外解决，除去靠销售回笼部分现金之外，还将从包括银行、专业机构处取得资金支持。他还透露，绿地将于今年8月以4%左右的年息发行二十几个亿的美元债。在他看来，“海外融资现状非常简单，而且成本非常低。”

绿地还将利用此前在香港收购的壳公司盛高置地来帮助其获得资源，并尝试各种新型融资方式，包括以债抵股。

开发商这一轮布局从香港到美国，如今又来到英国伦敦。这个地位越来越重要的国际金融中心城市，同时有着更开放和安全的政治与经济环境，被视为最安全的避风港。这使得它近期成为大宗房地产交易中心。在这里，中国开发商遇到了来自中东、欧洲甚至北美投资界的对手。此时，他们拥有的巨额资金让他们脱颖而出。

“我相信在过去它的重要性可能还不如纽约，但是现在可以说是与其平起平坐了。”陈仲伟告诉《中国企业家》。陈此前曾任职于法国巴黎银行和摩根大通证券研究部。在金融全球化时代，伦敦恰好连接了亚太与美国。“香港下午四点钟收市后，伦敦则刚刚开始运作，这之后你可以来到纽约继续交易。“香港/东京—伦敦—纽约，构成了一个24小时不停息的环球金融市场。”陈仲伟表示。

中国房企的这一轮海外布局，将与全球金融中心24小时不间断的交易轨迹重合。

这仅仅是故事的开篇。

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