房产税的问题已经陷入了迷雾重重的境地，一方面看起来房产税已呼之欲出，另一方面，对它的争论仍然相当激烈。那么，这个房产税到底会是一个什么样的东西呢？

对此，我们可以从上海、重庆拟出台的各种房产税方案来分析一下。

合法性问题

有关政府部门抛弃之前热闹了很长时间的“物业税”，转而从旧纸堆里翻出一条1986年公布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，本身就说明，他们已经意识到征税的合法性问题，只不过他们想避重就轻，躲开立法程序，多快好省地把税征上来。

然而，按照目前传出来的各地的方案看，房产税改革是要扩征范围，从以前只针对营业性房产扩大到非营业性房产；而按照法治原则，扩大征税范围本身和增加税种一样，都是需要通过立法程序确认的，所谓“无代表不纳税”，没有能够代表纳税人的人大代表的批准，随意扩大征税范围是非法的。目前，“房产税改革”是国务院和发改委提出的，地方政府自行决定“试点”，其合法性显然是不足的。

房产税的合法性，还与征收对象有关。之前的物业税就存在这个问题。物业税应当是向土地物业的所有者征税的，而中国的土地是国有的，向“租用70年”土地的租客收税显然说不过去。国务院、发改委和地方政府大概也意识到了这个问题，于是很“聪明”地将目标转向“房产税”，不向地产所有者征税，而向土地之上的房产所有者征税。然而，即便是这样，这个税种的合法性问题也没有解决。因为按照现有的方案，房产税的征收是以房产的评估价为基数计算的，而房产本身的市场价绝大部分与其下面的土地有关。因此，以房产税替代物业税，看似聪明无比，其实仍然没有解决征税的合法性问题。这个“房产税”征的仍然是土地税。
 
是加税还是替代其他税种

到目前为止，关于房产税悬而未决的一个疑问是：房产税是替代其他税种，还是加税？

中国的宏观税负已经很高了。官方统计，国内税收总额已超过GDP的20%，而根据专家测算，中国的实际宏观税负如果算上税外的政府收费、国有企业的收入等，实际上已接近或者超过GDP的50%。这个比例已经超过了一些以高税收著称的北欧国家的税负，而北欧国家的税负所对应的从摇篮到坟墓的福利，中国则基本上是没有的。在税负过高的背景下，再提出加税的方案，增加老百姓的负担，只能让老百姓的生活更加艰难，同时也会抑制经济的发展。

房产税即便需要征收，也不应当再增加老百姓的税负。如果加税，就应该在其他地方减税，这是房产税开征的先决条件。具体应该替代什么税种，可以探讨。比如替代交易环节的契税、土地出让金等；或抵消个人所得税，抵消个人缴纳的社保费用等。

房产税能否解决地方财源问题

对地方政府来说，对房产持有环节征税是一件好事。“土地财政”，使得各个城市都向中央争取“特区”政策，有了经济区、特区、开发区的名头，就可以名正言顺地圈地、卖地了。然而，土地资源的有限使得卖地收入总有一天会枯竭。从这个意义上来说，持有环节的房产税，的确可以开拓政府的财源，而且这个税源是源源不断的，当土地卖光的时候，每年还有固定的房产税可以征收。在发达国家，地方政府的税收的确是以物业税或房产税为主，这样的税制对维持地方政府的开支来源，促使地方政府改进公共服务起到了很重要的作用。然而，在中国，如前所述，这个税种本身就是大可质疑的。

某种意义上说，房产税对中国的征税体制是一个革命性的挑战。以前的增值税、营业税、企业所得税等，都是直接向企业征收，或者由单位代扣，征税难度不高，而房产税则需要每年向每户居民直接征收，这样面对面地逐人征税，成本之大难以想象。在执行成本和逃税比例可能都会很高的情况下，中央以及地方政府所寄予厚望的“可持续的”税源，难免不会成为镜花水月。
 
房产税能否降房价

政府是公共服务的卖家，纳税人是公共服务的买家。正常的情况下，买家是希望商品或服务的价格越低越好，而卖家希望价格越高越好。在中国，在房产税问题上，这个问题倒过来了，很多纳税人在呼吁加税，他们认为房产税是个神奇的东西，这个东西可以让房价降下来。

在这样的背景下，政府房产税开征的理由也很理直气壮：抑制房价过快增长或者降房价。很多经济学家分析，在持有环节的征税会增加房产持有者的成本，从而让他们倾向于放弃房产，这将会增加市场上二手房的供应，从而改变市场上的供求关系，进而降低房价。

这样的逻辑其实似是而非。首先，征房产税本身并不增加房产的数量，并不能从根本上改变供求关系。土地供应的不足，尤其是中心城市土地供应的紧张，导致住宅市场在相当长时间内以供不应求为基本面。在这个背景下，住房价格长期是看涨的。而房产税并不能改变住房数量有限的现实，而只能白白增加老百姓持有房产的负担。

其次，房产税针对二套房以上的房产征税，其实是对租房市场的打击。如果所有人都只拥有一套房，很难想象会有租房市场存在。如果真是这样，一个国家内的人口流动就会停滞，而人口流动的停滞就意味着经济的停滞。

总之，无论从哪个方面来说，出台房产税都不是一个好主意。这样的政策，可能不是房地产市场稳定的福音，相反倒可能是释放出不可控制的魔鬼的潘多拉盒子。