● 对于大陆商业地产的狂奔，施怀雅家族一直视而不见

● 与200年前一样，太古还活在缓慢的节奏中

文_本刊记者 谢思聿   编辑_吴金勇

2011年是电商冲击零售商的元年。经过三年的发展，国内网络购物总量已经接近2万亿。在这三年时间里，电商的迅猛发展把马云送上了神坛，而商业地产的扩张，则成就了中国首富王健林。

但两列高速运行的火车争相运载的其实是同一批人群。电商冲击让越来越多的商场沦为“试衣间”，压力之下的零售品牌也不再轻易进驻购物中心之内。

营造体验式购物环境，加强运营团队已成为行内共识。他们的商场往往拥有更好的地理位置，国际一流的建筑设计，同样的品牌租户，高薪挖角过来的人才……国内“土豪”们几乎全盘复制了港企甚至欧美的购物中心模式，但效果并不明显，已经赴港上市或是推出REITs的商业地产商们，纷纷遭到破发或徘徊在极低的市盈率。

到底要学些什么？没人清楚，但三里屯太古里给出了一个关键词：淡定。

一直以来，太古地产被认为是一个节奏太慢、不温不火的讲述者。在中国内地，太古总计拥有85万平方米物业投资组合。如果不计其与远洋地产（03377.HK）合作的项目，三里屯太古里已是发展最快的一个。广州太古汇被誉为“十年磨一剑”，而2006年购入的上海大中里项目预计要到2016年开盘，也耗了十年之功。

2011年，三里屯Village第一批租户三年租约到期，续租率仅为10%。这是太古地产主动调整的结果，决策层已决定要去遴选“真正被认可的国际品牌”。

太古目标消费群体被称为“小资”，其特点是对文化和时尚有更高品位与追求，在经济能力上却与中产阶级有距离。轻奢品与快时尚品牌是他们的主要消费目标，和普通大众对折扣较为敏感相比，小资们更偏爱独特设计和体验。

太古地产重新对三里屯南区进行定位。除了自己合作过的品牌商之外，他们要求第三方服务公司向其推荐风格独特，线上线下定位明确的租户。2011年、2012年两年时间中，至少有60家新租户被引入其中，占比整个南区项目原有租户数量的46%。更大投入是对动线和建筑进行改造和调整，这花掉太古地产5亿港元。

2013年5月，三里屯Village正式更名为“三里屯太古里”，这已是它运营第六年。而在国内，他们愿意接受购物中心的培育期往往是2-3年，这其中也包括太古合作方远洋地产。

太古集团董事层为何愿意接受这样长的一个周期？太古地产中国区行政总裁白德利认为，“要知道，我们最古老的股东施怀雅，已经快200岁了。”白德利如此回答。我想他的意思是，老人总是更富有耐心。而施怀雅家族的哲学理念是，追求事物长期价值，这同时也是整个太古集团的价值标准。

“我想，他们还想再继续200年。”白德利告诉本刊，这个故事在中国会更加跌宕起伏。但他表示，太古地产绝不会复制所谓的模式，复制的只有理念。

约翰·施怀雅（John Swire）是太古集团创始人。这位靠贸易起家的商人，在亚洲的生意其实源起于上海。从1881年开始，太古在当时荒芜的港岛鲗鱼涌区域建立起当时香港最庞大的工业区，设立太古船坞、太古糖厂以及汽水厂。这是一个不相信“商者无域”的公司，他们不进入任何投资领域，“我们只做自己能够胜任的工作。”太古地产主席白纪图曾在接受媒体采访时如是说，他不认为整个太古集团具有Facebook这样公司的基因。

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