房地产行业因为产业链长、行业整合度高，对宏观经济的影响是其它行业无法比拟的。当经济陷入低迷时，国家需要用它来拉动经济，充当经济发展的火车头，但当经济过热时，房地产又是首先被调控的对象，同时又因为它同人们的生活息息相关，所以，一直以来对房地产行业的争论就没有停止过。特别是近二年来房地产的忽冷忽热，让很多人迷失了方向。本文试图在波特五力模型的基础上进行创新，以探索房地产行业各种现象背后的经济规律。
波特五力模型分析可以得出如下结论：房地产行业具有“新进入者威胁较小、供应商议价能力中等、买方议价能力较弱、几乎没有替代品的威胁、当前竞争对手之间的竞争激烈程度较低”。这说明长期来看，房地产行业具有较大的增长性，产品价格将持续上涨，行业利润维持在比较高的水平。
波特五力模型有助于判断房地产行业长期发展趋势，但无法解决以下问题：市场为何忽冷忽热？对投资者来说，最佳购房时机是什么？对开发商来说，何时应该大胆拿地，何时应该收缩？
本人建议可以采用一种新的五力模型解决上述问题：
中国房地产市场实际是由政府、开发商、已购买者、潜在购买者、银行等金融机构这五种力量组成的，这五种力量相互作用的结果决定了房地产价格的涨跌。
政府：在市场中扮演着极其重要的作用，它可以同时从供、需二端来调节市场，经济增长乏力、市场低迷时，采用降低开发商自有资金比例鼓励投资、放开二套房贷等措施启动市场来达到拉动经济的目的，投资过热时，采用降低土地供应，提高房贷利率等措施抑制房地产投资。同时政府还是房价上涨的最大受益者，在我国许多地方，土地出让金收入和房地产税费收入已经成为当地财政收入最主要的来源。
开发商：是房价上涨的直接受益者和下跌的直接承担者，在我国，房地产开发商不止是产品的提供者，实际上他们是一个庞大而重要的利益群体，庞大到足以影响国民经济和金融安全，重要到可以影响政府的决策，让政策的制定朝着有利于自己的方向发展，称开发商是“资源整合者”再恰当不过了。
潜在购房者：指市场中有购买需求或投资需求的群体。潜在购房者同样是一个不容忽视的力量，数量最大，很多时候，他们的意见就是“民意”，是政府必须要考虑的。
