已购房者：指已购买房产，用于居住或投资的群体，他们中大部分是中产阶级，是社会的中坚力量，也是长期以来房价上涨的既得利益者，房产是他们拥有的最主要的资产。由于他们是社会消费的主要群体，他们资产状况的好坏决定着他们的消费意愿，从而左右着社会整体消费水平，因此政府也有保护他们资产的义务，使他们的资产得到保值和增值。
银行等金融机构：房地产属于资金密集型行业，没有银行的参与就不可能运转下去。同时房地产开发贷款和消费贷款在银行贷款业务中又占据着较大的比重，因此房地产行业波动也会直接影响银行等金融机构的盈利和资金安全。银行归国家掌控，但实际上它往往同开发商联系的更紧密，这就造成一个有趣的现象，房价快速上涨市场泡沫泛滥时，国家要收紧银根，但银行却同开发商合谋出一些变通方法，导致政策执行时走样。
对待房价上涨问题，这五个群体看法是不一样的：
资本的逐利性使得开发商和已购房者希望房价最好是永远上涨。
政府是宏观调控者，负责整个行业的平稳发展，维持房价既不要过高也不要过低，既能满足经济增长的需要同时又能迎合“民意”，但实际上，因为GDP和财政收入的需要，导致政府往往偏向于开发商，这就是为什么前几年房价快速上涨时，政府的调控总是雷声大雨点小，实质性举动不多，然而08年房价刚刚下跌不到一年，而且仍然维持高位的时候，政府就急急忙忙推出救市政策。
银行等金融机构处于自身利益的考虑，当然也是希望房价持续上涨，只有持续上涨，它的房贷业务才能增长，它既有的风险才能化解。
只有潜在购房者是真正希望房价越低越好的，房价只有低到一定水平，他们才能园了自己的“住房梦”，他们虽然相对是弱势群体，是社会的中下层，但因为数量众多，不可忽视。
这五种力量有时此消彼长，博弈的结果决定了房价到底是上涨还是下跌。
2008年，是开发商艰难的一年，金融危机和国家调控的双重打击使得市场观望气氛浓厚，销售额及销售面积大幅下降，房价相比07年最高峰时也有了较大程度的下降，大部分开发商的资金链都绷的很紧，新一轮的洗牌即将开始。这种情况下，绝大多数开发商都看淡后市，开始收缩过日子，如合生创展看空后市三年，认为到2010年底市场都不会好转，因此合生将很多项目公司撤销，并开始大量裁人，不再继续拿地，华润将天津项目人员全部撤回，只留二人看门，龙湖北京公司据说裁员裁的办公楼都空了，万科也开始降价，同时将许多人员充实到销售一线，实际是变相裁员，之所以出现这种现象，是因为这些大的开发商对后市极为悲观而采取的过冬措施。
实际上，利用上述模型进行分析就可以发现情况并没有那么糟糕。首先，金融危机袭来，经济下滑，使得国家调控房地产的愿望迅速从“降价格”转变到“保增长”上，后续肯定会出台一系列刺激政策。
再者，当时的局面是房价下跌，地产商损失惨重，银行业务收缩而且坏账风险迅速增大，已购房者面临资产贬值危险，政府内外交困。价格下跌成交量本应增大，但实际情况是那些“潜在购房者”并没有转变为“实际购房者”，要么还在等价格进一步下探，要么根本就买不起房，市场越来越低迷。通过分析可以发现，在08年价格下跌过程中，实际上没有一个群体获益，价格下跌造成的损失由五个群体分担了，只不过开发商分担的更多一些。这显然不是市场经济最好的分配方式，既然没有效率，那这种平衡必然会很快就被打破，市场会朝着让多数人受益的方向发展，以使得资源配置更有效率。本人正是利用上述模型，判断出09年春节后，房地产会迅速回暖，房价会止跌回升并逐渐上涨，如果开发商能判断到这一点，那么08年是最好的兼并收购时机，当时市场上充满了机会，很多开发商因资金紧张而开始低价出售土地，政府“招、拍、挂”土地的价格也大幅降低，拿地成本降了很多，如能抓住这次机会，企业必将迎来更大的发展。
