中年危机
2010年，SOHO中国毫无悬念地创下销售业绩的新高：销售额达到了创历史的238亿元，相比2009年增长82%。然而在表面繁华之下，危机正在集聚。
大约在2004年，SOHO中国开始专注于商业地产，此时潘石屹的商业模式已成体系。首先，他需要在核心地块拥有一块干净的地，以充分体现商业物业的价值和张欣对建筑设计的品味；然后把这些物业快速散售给缺少投资机会的新富阶层(大部分是能源富豪)。地段、设计、散售是其核心所在。
但张欣面对的房地产市场已经与前两年迥然不同。首当其冲的是他们在北京越来越难拿到地。在2010年年初业主因难出租而集体上访后，北京市“招拍挂”商业用地均会加上一个条件：“除住宅和公寓外，原则上不许散售”。这彻底宣告了SOHO中国借以骄人的散售模式在北京的“破产”，他们只能转战尚无此规定的上海。
拿地困难的SOHO被迫收购一些烂尾楼，朝阳门SOHO、北京公馆、中关村SOHO、上海东海广场等无一不是主体已完工，没有可改造空间。这让其标设计标签逐渐褪色，而这正是SOHO当初成名的基因。2003年在博鳌做项目时，张欣把艺术家艾未未请去海南做项目总经理。盖房子时艾未未甚至没有设计图纸，盖到哪是哪，结果在海边做的房子竟然没设计窗户——但这件事体现了SOHO当时对创新的充分尊重。
2004年年底，SOHO的项目断档。一个开发商因资金紧张想要转让给潘石屹一个即将进入销售期的项目。只要注入一定资金，这个项目将带来几亿元的利润，但其限制条件是无法对项目进行更改。最后在张欣的坚持下，他们选择了放弃。张欣解释说：“我跟潘石屹说，我们做每一个产品都应该创新，这个项目销售没问题，但它太平庸了，谁都可以做。”显然，张欣当年恪守的商业街区创新，拒绝平庸的底线已荡然无存。
导致拿地困难的根本原因是，SOHO赖以生存的散售模式正濒临破产。散售的好处是快进快出的现金流，但依附于这一模式之上的是短视思维方式——SOHO自2004年专注于商业地产以来，仍以住宅思路运作，认为交完钥匙就算履行了商业合同。但商业地产与住宅最大的不同就在于需要后期的招租和统一管理，缺少这一环的SOHO很快就尝到了苦果。
2009 年11月，建外SOHO由于物业管理纠纷到了停电停暖的地步。这一北京CBD标志建筑曾经的缔造者，此时8号楼顶层房产的小业主潘石屹对此无可奈何，只能在博客上以“受害者”身份呼吁政府出面。但最终，潘石屹主动垫付了200万元电费了结了此事。这提醒了潘这样一个事实：散售的模式虽然让他在法律上与 SOHO的项目无关，但在道义上他几乎无可逃避。
2010年初，数百业主冲击了 SOHO中国位于朝外SOHO的总部。他们大多是SOHO尚都和朝外SOHO的投资客，他们称因为相信了SOHO的口头承诺（开发商持有30%-60%、统一招租、回报率达8%）买了房子，但这两个楼盘售罄已有4年，依然人气冷清——他们都在赔钱。
让投资者不解的是，SOHO还在不断提高售价。银河SOHO高达7万元/每平米的均价，已是周边商业物业的一倍，这在很大程度上挤压了业主的升值空间。一名销售员抱怨说，很多小业主都会大呼上当，只有少部分大客户根本不计较回报率才长期追随潘石屹，而新下单客户都是完全不了解SOHO的——为潘石屹的个人声望所蒙蔽。
潘石屹也曾成立了租务部替客户管理商铺，但潘急于“填满”空荡荡的物业，会招租大量的小品牌入驻。结果导致淘汰率高，长期以往反而伤害了物业品牌。
这种快进快出实质上反映出潘张二人实质是在做“商人”，而非“企业家”。商人思维反映到到产品质量上也引发了诸多问题。SOHO中国的每个项目都采取招标方式选择供应商，为了让价格具有竞争力，投标者大多把质量仅做到合格线以上。这导致交房那一天看起来很好，但接下来却状况连连。比如从建外SOHO到朝外、尚都SOHO每年都会发生“漏水”问题。甚至其总部所在的朝阳门SOHO，夏天时也经常要摆很多水桶接漏水此。对此，潘石屹朋友易小迪也揶揄说，潘最大的本事是“能把不好的房子卖出好价”。
不久前，潘受到了中国著名喜剧演员宋丹丹在微博上的攻击，“求”他不要再在北京盖房子了。一般认为这是一个外行人的牢骚，但事实上宋的观点已经在北京官方流传许久。最终，持续不断的争议声发展成“限制散售”这一官方禁令。
即使没有这一限令，SOHO中国所倚重的能源富豪也今非昔比。无论是山西还是内蒙古，都在上演国进民退的煤炭整合大戏。私人煤老板逐渐成为一次性消耗品。据《环球企业家》了解，SOHO的上海东方广场虽然销售业绩依然火爆，但原来的老客户（以山西煤老板为代表）只占了5%，而其历史最高值曾达到40%以上。在上海，他们面临的客户超过六成是江浙老板，与山西客户只认地段和城市不同，他们极为挑剔“大账算，小账也算。”
张欣也有意推动SOHO增加持有比例。为了上市仓促购入的前门项目违背了潘 “不跟政府做生意”的初衷，最终也因政府部门毁约退出。但其遗产是SOHO持有了前门5万多平方米的商业物业。在随后，SOHO开始明确加大持有比例，尤其在上海的新项目中更是如此。但只要SOHO每个项目仍能屡创销售新高，似乎这一模式仍可维持。只要SOHO模式依然能赚到钱，持有物业就还只是一个改良和补充。
在一次公开演讲中，潘石屹提到了巴哈伊给他带来的变化：“我的家庭充满了关爱。”的确，巴哈伊纽带下的潘张二人仍然呈现出完美搭档的形象，而SOHO中国依然是一个数据上的好公司。但问题在于，潘张二人在家庭和公司两个层面混杂在一起的角力正深刻影响着SOHO中国的未来。无论是潘石屹还是张欣，在接受媒体采访时都很少提及SOHO中国，但如果SOHO中国黯然失色，他们还会是中国新富阶层的代言人吗？
