我们在对住宅房地产市场破灭情况做调查之时，不禁想起2006年中期时的情形，人们普遍认为全国房价不可能下降。当时房子的价值升值高达66%，创五年最高值，主要房地产总价值高达6.5万亿美元。波士顿学院退休研究中心主任艾丽西娅• H•穆纳尔（Alicia H. Munnell）称，美国人深信房地产一定能够转变为他们新的实质性财富，于是他们在2001年至2006年间支取了1.2万亿美元进行房市投资。接着， 2006年至2009年间，房屋销售价格下跌了32%，这样业主净资产减少了4万亿美元。
至少七年内价格将高不到哪里处
具体什么时候房价开始上升，这一话题连经济学家和房地产专家权威人士预测时也是闪烁其词、模棱两可，不过大家都知道房价不可能很快回暖。当然，有些市场会比其他市场表现出色。即使市场触底反弹后，多数经济学家预计在随后几年时间里房价将处于停滞状态，因为人们不可能爽快得将房子在市场上进行交易，而且一直处于观望状态的房地产开发商也只是刚刚开始着手开发新的楼盘。抵押贷款保险商PMI集团的首席经济学家大卫•W•伯森认为：“今年房价呈负增长，明年零增长，随后五年内房价也不景气。在此之后，房屋库存慢慢减少，房价顺势历史性的回到上升趋势，但每年增值幅度可能稍稍比通货膨胀高出一点，大约维持在4%的样子。”
为什么预测如此悲观？随便挑选一项房市健康整治措施，你就会发现逆风劲扬，可见房市之秃势。
• 房子丧失抵押品赎回权的情况处于历史最高水平：RealtyTrac机构称，2006年房屋丧失抵押品赎回权的情况达到峰值，自2006年到2009年第一季度，超过170多万间房屋被银行收回。今年将有另外310万间房屋将不同程度地面临被收回的尴尬处境。市场的正常情况为大约1%的房屋会丧失抵押品赎回权，而现在的比例却高达4%。美国房地产经纪人协会的数据表明，没收的房子售出的价格为其市场名义价格的25%到30%， 而且他们在销售总额占据较大的比例，4月高达45%。大约五分之一的抵押贷款都有不同程度的问题，“处理存货需要时间，所有估计至少一两年内房屋丧失抵押品赎回权的情况将处于较高水平，”房地产信息服务公司MDA DataQuick的分析师Andrew LePage称。
• 巨型抵押贷款违约现象将激增: 巨型抵押贷款的房子属于高端房产，一般而言房价超过417,000美元，在北部地区的某些高消费地区房价达到729,750美元。我们担心的另外一个坏结果就是这些巨型抵押贷款的房子要出问题。博生（Berson）说：“美国人能够轻轻松松的拿到抵押贷款，其实受益于美国联邦储备委员会前所未有的宽松信贷环境，而信贷资金一般来自房利美（Fannie Mae）、房地美（Freddie Mac）、吉利美（Ginnie Mae）和福利美（FHA）这些房贷机构。而现在，巨型抵押贷款房地产市场已经频临死亡。”MDA DataQuick的数据表明，巨型贷款发放率在2008年前三个季度已经下降71%；而且加利福尼亚州价值数百万美元的新屋销售在去年下降了43%，为最近五年的历史最低。丹佛Re/Max of Cherry Creek公司的经纪人宝拉•布林森称明年许多可调整的抵押贷款将会重新设定标准，并声称：“由于没有融资渠道，购房者也大都无计可施。这预示着房屋被银行收回的新一轮高潮即将来临。”
• 待出售的房子太多：美国房地产经纪人协会的数据表明，过去10个多月库存房子都等着在4月份出售。健康的市场上，房子一般在6个月左右的时间内售出。城市郊区的房子地段不好，同样卖不出去。一般而言，新开发的住宅区位置越偏，对买房人的吸引力越小。LePage说：“开发商开发了不少新的住宅区，为了吸引人们入住这些新房，他们尽最大努力为买主提供贷款便利。”房子位置越远，对新购房者的吸引力越小。LePage接着说：“例如，当人们感觉投资将会有所回报时，哪怕上班开车的时间很长或者社区的配套设施几乎为零，他们也会将这些担心抛到脑后的。” 现在，这些激励措施已经荡然无存了，而且，随着汽油价格再次上升，远郊的房子的销售前景在几年内好不到哪里去。
• 失业率太高：直到最近，次级债抵押贷款危机使得好多房子被银行收回。RealtyTrac 公司高级副总裁里克•沙尔嘎（Rick Sharga）说，“今年下半年，失业将成为（房贷出问题）的驱动力。”只要失业人数居高不下，将会有越来越多的房子丧失抵押品赎回权。
采取行动：如果你是卖家，最好别指望房子能够卖个什么好价格。由于房子价格在近期没有太大的上升空间，你最好将房子卖掉，哪怕亏点也可以卖，因为你以后可以花较低的价格买到同样的房子，而且新购房子的利率比较低。“我的一些客户认为卖房子是简化生活的一种方式，”布林森说。“看到过度透支的消费者所发生的情况，那些拥有良好信誉的人想通过一次性支付违约金的方式（buy down）买下房子。”
如果你正在考虑购置房产，请记住拥有住房的好处始终包括下面几项：合理避税、防止利息增长和通货膨胀增长的避风港以及业主社区的稳定环境，但是别指望前些年出现的那种房屋价值大规模上升的好处。
首次置业人士和坚定的投资者将是绝对的大赢家
对于首次置业人士而言，现在可是近几十年内最好的购房机会。不仅仅是价格富有吸引力，而且利率仅仅略高于5%，为40年来的最低水平。而且，美国人首次购房，他的纳税额减除将达到八千美元。难怪首次置业占4月销售总量的40%。在许多市场上，你买房比租房更划算。布林森称，利率下降5%后，总值为15万美元的房子的购买方式为固定利率抵押，期限为30年期，那么月供为805美元，这和大多数地方的同样大小的房子的租金相比显然要便宜些。
想在房子丧失抵押品赎回权的房地产市场投机大捞一把可不是件靠谱的事情，但是一些房地产投资公司和投资人正趁着价格急剧下降的大好时机进军此市场。华盛顿智库经济政策研究中心（CEPR）联席主任迪恩•贝克（Dean Baker）称：“大部分投资者看到了和租金相比的销售价格已经急剧下降，这将是买进租赁财产的黄金机会。”因为越来越多的房主出售或被迫交回房子，租房的需求已经增大。波士顿的房地产研究公司Property & Portfolio Research （PPR）的全球战略家迈克尔•科恩（Michael Cohen） 说：“2005年至2007年，当房市刚刚开始出现崩溃迹象的时候，我们发现由租房者入住的独户住宅、连排房子或者合作公寓新增了160万栋。”
迪恩•贝克说：“这些地产的价值在将来的特定时间一定会回升，届时这些购房人将获得不错的投资回报，由此可知现在的投资机会非常不错。”
采取行动：首次置业者，必须存够首付，首付至少占10%，甚至占20%。德克萨斯州奥斯汀市房地产代理机构Rose & Associates Properties 工作人员道格•默奇（Doug Murch） 称：“我有很多客户有买房子的意愿，结果却发现他们不能获得抵押贷款资格。如果你在FICO评分系统得分不够高，哪怕你愿意支付更高的利息，有很难获得贷款申请。” 买房必须遵循下面这条黄金规则：工作稳定安全，而且你打算长时间（至少五年）入住房子。最多将税前收入的28%用于还贷，包括还贷相关的税收和保险。
如果你决定买个小户型然后出租，你一定要留足备用资金，用于下面三种情况：
房子没有租出去时的费用开支、寻找租户的广告费用以及房屋修缮的费用。而且，时刻要满足租户的需要，这对你的心理会造成一定的折磨，这种无形代价你千万不能低估。
房地产税将上升
威斯康星大学麦迪逊分校经济学家Andrew Reschovsky认为：房地产税上升，这很容易推算出来。现在美国大部分州都深陷债务，由于立法机构不主张加税，很多州都面临着严酷的预算削减窘境。在大多数预算方案中，就单一项目而言，学校援助为最大的一项。因此，各个学区将极力开拓新的收入渠道，以弥补削减的预算，而他们只有一种重要收入来源：房地产税。“根据过去的研究，地方政府每失去每一美元的国家援助，他们就会多收25美分的房地产税，”Reschovsky说。“地方政府的国家援助的削减总量将会超过他们多年获得的国家援助总量，在这种情况下，地方政府将进一步提高房地产税。”
由于房产评估值下降，地方政府将被迫提高税率。“当住宅价格攀升时，房产评估价值同样上升，这牵制了房地产税利率的上升，”Reschovsky说。“而且大部分人都缴纳了税款。现在的问题是：公民是否反对利率升幅过快。没有人知道结果。”
采取行动：房地产税一般由两部分组成，即税率和财产评估价值。你可以对后者加以控制。评估房屋财产价值时，必须依据房子的现值。如果财产评估价值太高，一定要找相关部门调低估值！ 现在财产评估价较低，就意味着未来几年内少交税。根据国家纳税人联盟的数据，尽管美国高达60%的应税财产存在高估的现象，但只有5%的房主对他们的财产评估价值进行了上诉，结果大部分上诉房主获得了不同程度的减免。
